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新兴商业地产板块将涌现
传统的商业地产板块中街、太原街、长江街等一直是商业地产投资的热点区域，而铁西、大东区的商业地产虽然也在逐渐增多，但一直成不了气候，2007年，这种格局有望被改变，大东、铁西商业地产的魅力将会显现，根据就是2006年两区的一系列规划和大的动作。铁西新区在2006年提出了“西部十字金廊”的建设，即横向以建设大路为主轴，纵向是兴华大街。特别是兴华大街，依托原有铁西百货的优势，商业氛围会更容易形成。目前，该条街从南至北建成和在建的重点项目已有爱客家、家乐福、万达商业广场、东药物流、新玛特、数码广场、中兴运动休闲广场等，国际纺织服装城等大型商业项目也正式签约，雪花啤酒厂搬迁后也将用于商业地产的建设，实际上从建设大路到沈辽路这一段的兴华大街商业项目基本已经布满，而且重量级项目如万达、新玛特、中兴、铁百等已经可以支撑起该区域的商业氛围，是未来沈阳商业地产投资的一个潜力位置所在。
同样，大东区也对发展自己区域的商业地产备加重视，依托地铁一号线的优势，提出了“一带三圈”的发展格局。大东区原有的商业板块主要是中街向东的延长区域，影响力有限，而此次大东区是规划出了自己独立的商业板块，即以津桥站、滂江站、黎明文化宫站3个地铁车站为中心，打造融合现代商业、新兴商贸、文化娱乐和综合服务业的地铁经济圈，同时，发展国际标准写字楼、酒店公寓等产业。目前由香港鹏利集团投资20亿元在地铁小什字街站附近建设的鹏利广场工程已经开工、黎明文化宫“地下商业城”项目规划已经由大东区和铁道第三勘察设计院共同完成。但由于该区域的发展还只是刚刚起步阶段，因此投资者在项目的选择上应多加考察。
再有，两个区域2007年商业地产发力的一个重要原因是住宅的大量开发，形成了大型的居住组团，这为商业地产的发展提供了最坚实的基础，因此，未来两个区域无疑是商业地产投资的潜力板块，投资者不妨多加关注。
金廊沿线竞争压力加大
金廊沿线是沈阳中心区域内商业地产新建项目最多的区域，2006年供应量已经接近饱和，2007年随着沿线一些超级项目如东森商务广场、东北世贸广场、领先国际城等大量上市，竞争压力无疑会加大。
金廊的地理位置价值毋庸置疑，作为开发高档商业地产的首选，近两年可谓炙手可热，一些大项目纷纷落地于此，2006年是沿线各项目开花落地的一年，竞争十分激烈，2007年同样会延续这样的态势。香港恒隆集团投资10亿美元开发建设的斗姆宫区域将现东北第一高楼，包括两座五星级酒店、20万平方米的高档购物中心、高档商务楼等。世茂房地产控股有限公司摘得的五里河体育场地块，将开发建设成为总规模超过150万平方米的综合项目，包括高品质住宅、优质商用和办公物业、豪华五星级酒店等……总之，2007年是金廊沿线商业地产开发最精彩的一年，也是竞争最激烈残酷的一年。
作为投资者也必须看到，该区域内同质化竞争也十分明显，项目业态上有很多重复，除了位置、价格以外，要考虑的因素如开发商的品牌、建筑的设计、物业管理等有很多方面。作为开发商，提升项目的经营管理水平，吸引品牌商家入住则十分关键。
地铁价值魅力将显现
地铁的周边历来是商家的必争之地，2006年沈阳地铁沿线住宅开发比较集中，而商业地产项目的开发还并不十分明显，随着地铁建设的推进，2007年，预计地铁周边商业地产的开发会迎来一个小高潮。建设大路沿线配合西部金廊建设，会有大量的商业地块推出，大东区的津桥站、滂江站、黎明文化宫站，已经配合地铁建设被规划为商业的重点开发区域，无疑也会有相当一部分地块会被推出，因此，这些区域明年也将是商业地产值得关注的区域。从地铁已经开通的其他城市情况看，北京市目前已经投入运行的地铁1、2号线以及城铁13号线和八通线周边聚集了75%北京市目前大型商业地产项目，特别是换乘中心更是商业地产的建设和投资的首选。同样拥有地铁的广州、上海等地的地铁沿线商铺出租率为100%。这些都是令开发商、投资者们激动的数字。
目前，沈阳市的地铁一、二号线都已经开工建设，站点和换乘站已经确定，也就是说地铁一、二号线沿线各区域的商业价值已经确定，因此，周边商业地产的开发也是势在必行，有意投资商业地产的投资者不妨多加留意。
总之，2007年的沈阳商业地产是空前繁华的一年，也是充满着投资机遇的一年，既挑战开发商的开发智慧，又考验着投资者的投资眼光。记者 潘艳莉
新闻短语
沈阳商业地产之现状
就目前沈阳市的商业格局，基本上是以和平区和沈河区为主要中心的商业核心区域，形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市的两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力有重大意义。
2006年，沈阳众多商业迅速崛起，如太原街五洲园、东舜百货、华联商厦及中街0101流行馆相继开业，壮大了沈阳商业地产的队伍。但是沈阳的商业地产发展尚未到位，作为开发商如何在特定条件限制下，实现投资开发，招商，经营管理的多赢局面，使政府、投资者、经营者及开发商都能获取相应的利润是摆在中国商业地产开发商面前的一道难解的课题。
开发商只租不售、只售不租、有租有售的营销策略，关键取决于商业地产开发项目在开业后有没有消费者关注，经营者能否获得相应的收益，一个商业地产开发项目如果不能保证经营者的基本收益，开发商是无法获取收益的。目前，由于盲目开发和重开发轻经营的错误观点使得商业地产出现了困难。沈阳太原街、铁西的一些商业地产项目，已经拉响了沈阳商业地产开发运营的警钟。
但是，成功的商业地产，往往不是一蹴而就，需要漫长的培育期和成长期，通过有效的商业生态累积，逐步形成一个比较完整、自我调节功能良好的商业生态系统。所以，对于沈阳的商业地产，业内人士还是看好的。据了解，商业地产浑南开发项目增多，尤其是奥体中心的建设，如亿丰广场等重大项目的启动之后，更是直接促进了沈阳新型商业地产区域的大发展。记者 王巨华
沈阳商业地产之前景
大型商业地产的开发建设是一个相对漫长的过程，复合型及大型商业项目的放量不会在短期内变现。预计沈阳未来几年内，商业地产发展仍将呈上升态势。为突破“业态雷同”的瓶颈，商业地产的业态逐步建立多样化是必由之路。如位于沈阳中央青年大街双地铁交汇处的领先国际项目，正在携加拿大B+H建筑事务所、加拿大JBM景观设计事务所、台湾李玮珉建筑师事务共同完美打造沈城集五星级酒店、公寓、高尚住宅、美食购物等为一体多业态商业地产项目。据领先国际负责人介绍说，房地产市场中的竞争无处不在，无时不有。虽说市民对房子的需求还很大，但并不代表什么样的产品都能畅销，在土地变得稀缺之时，利用有限的资源创造出最大的价值，是开发商的责任。收益最大，风险最小，是每个客户所希望的，也是领先国际必须做到的。所以，决定商业地产取胜的最终法宝就是如何把风险降到最低，从而使客户受益最大，这是商业地产立住脚的根本。
目前，沈阳商业地产的扩大放量仍集中在已形成的商圈之中，伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，社区商业会备受青睐。据悉，沈阳市未来商业的发展要尽量向邻里购物中心这种新的模式引导，并引导一些欲在沈阳开分店的国际、国内的大型超市转变观念，拓展新的市场领域。邻里购物中心将在性能上弥补社区商业的不足，更加贴近百姓生活，同时还能够给市民带来更绿色安全的消费模式。
