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做完住宅就做商业
“很多开发商在没有运作商业地产的经验下，开发完住宅就贸然进入商业地产市场，这样的盘通常都很难存活。”邓智仁表示，住宅项目和商业地产完全不同，住宅是以销售为终结，而商业地产销售只是完成了一步，接下来的租赁运营是一个长期活动，开发商业地产沿用住宅的模式，会让产品变成一个“四不像”，这样的产品失败几率在80%以上。
好的地理位置并不是商业地产的成功保障，商业地产的运作需要经验。再好的地理位置，如果没有对市场的充分了解，最终也会导致死盘。
没有足够资金
邓智仁表示，开发商业项目如果缺少资金而依靠贷款，经营管理方面就会受到很大约束，如果想以预售来回笼资金，失败可能性就要超过50%，投资人对于没有成功案例而只要预售赚钱的项目，肯定不买账。
“开发商业地产需要一个长期的经验积累过程，这其中资金起到关键性作用。在香港，即使有千亿资金，开发商业项目也不见得成功，比如说李嘉诚的长江实业，开始做商业项目也走了很多弯路，但李嘉诚耗得起，我们现在的开发商是否也有这样的经济后盾呢？”
追求使用率最大化
邓智仁告诉记者，在欧美地区成功的商业地产项目，其设计的商场使用率都是25%-35%，而在中国很多设计师了解开发商的心理，为了讨好开发商，将使用率设计最大化，这样就可能实现出租率最大化，以获取最大利润，将使用率设计到70%。这是商业地产最大的一个误区，很有可能导致失败。
邓智仁最后表示，房地产开发是有规律可循的，住宅、别墅、办公楼，然后才是商业地产，如果违反了这样的顺序，就如同揠苗助长一样，很难获得成功。
