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一、 沈阳市商业地产整体表现
沈阳作为二级城市，在商业地产的开发进程上相对全国稍有滞后，但发展状况同样势不可挡。目前进入沈阳的商业地产巨头在资金的投入方面都堪称大手笔，每个项目的最低投入也是5亿元以上。这样的数字在沈阳的商业地产开发史上绝无仅有。总体上看，2005年上半年大多数商业项目将仍处于项目初期运作，可以说2005年是沈阳商业地产的“运作年”，市场容量将继续增加。
二、 区域分布
目前从区域分布来看，沈阳市新建商业可以分为三类部分。一类是在原商圈基础上的改造或继续扩张，主要集中在太原街商圈、中街商圈、铁百商圈、北行商圈。另一类是青年大街沿线（金廊工程）、北站CBD衍生的商业、写字间、公寓等大型综合体，可以说是商业地产的新亮点。还有一类则是作为大型住宅区配套的超市。从行政区域上划分主要以和平、沈河、铁西为主。
沈河区开发商业项目占项目总量的54%，主要分布在两个区域，其一，由北站区域辐射周边；其二，以北站CBD 为坐标，沿金廊分布。和平区商业开发集中于太原街改造区域，随着温洲城项目的开发建设，将由太原街继续向南北两侧延伸。铁西区商业分布则较为分散，主要以专业市场建设为主。现阶段皇姑、大东、浑南的开发项目均不多，东陵区则更是榜上无名，前不久沈城报纸报道了万客隆、普马会员店的失败，可以看出，沈城市民对于无商圈基础的会员店仍不感冒。
从类型上看，公寓、酒店、写字楼、商场与住宅多位一体的项目约占40%，60%的项目为纯商业项目。专业市场与购物中心的比重基本持平。
产权式商铺与大型主力店组合是大多数综合性商场选用的模式，主力店业态以超市、百货业为主。万达商业广场引入了百安居（原德国欧倍德）建材超市、灿坤数码、美国沃尔玛百货超市、马来西亚百盛购物广场；北京华联将进驻五洲商业广场；英国百家居、美国沃尔玛、国美电器、北京赛特、宜家家居等主力店进驻中国女人街；易初莲花、正大百货进驻正大广场；上海百联进驻领先国际城等。在商业项目招商中，品牌代理商是开发商的首选。
三、 新建商业开发特点
1、外地开发商占主流
沈阳作为二级城市，无论在土地储备上还是在土地价格方面都具有一定优势。从2003 年开始，外地开发商大规模进军沈城地产市场，与本地开发商分庭抗礼，并大有强占半壁江山之势。至2005 年，外地开发商在沈所拥有的土地及开发量、开发项目已经远远超过本地发展商。从开发项目的比例上看，外地投资商或开发商以绝对优势约占市场份额的80%。主要原因有三：一、外地开发商普通看好东北老工业基地振兴的政策导向；二、金廊建设及大量的土地资源、较低的土地成交价格使其有力可图；三、本地开发商融资渠道少，而商业地产需要大量资金，限制其对商业地产的开发建设；四、本地开发商对于商业地产认识较少，风险的不确定性同样成为限制其圈地的重要因素。
2、依托原有商圈基础
从新建综合性大型商场来看，主要集中于太原街及中街、北行商圈。依托原有的商圈氛围及客流量，业态也与早期经营模式相似，多以百货业及超市零售业为主。
从专业市场来看，聚集铁西的重要原因之一是由于铁西在此之前已经有一定的建材市场基础，同时厂区拆迁置换出大量闲置土地，有建设专业市场的条件。
3、铁西区商业项目数量最多并成为家居建材集散地铁西区以大型购物市场体系建成的有乐购、家乐福、大连友谊、爱客家、上海联华重工店、上海联华兴工店、家世界和麦德龙，在建的有欧倍德，如果再算上颇具规模的铁西百货大楼、中兴超市加盟店和铁副超市，拥有的综合性商场和超市的数量已经跃居沈阳首位。家居装饰市场建成的有中国家具城、东方家园超市、油漆市场、型材市场、家世界购物广场，在建的有香江好天地、欧倍德、绿色家园购物广场。保工街已经形成大型家私建材超市产业带，铁西也成为建材零售大鳄争斗的焦点。
4、超市数量急剧增加
2003 年末开始，沈阳市新增大型商业企业集中开业，如沃尔玛太原店、乐购铁西店和于洪店、百盛太原店、友嘉皇姑店、铁西店、欧倍德家居、苏宁电器太原街店、家乐福金牛店和文化店、万客隆、麦德隆、家世界等。至2004年年末，全市共有5000平方米以上经营面积的大型综合超市和专业超市42家，其中一万平方米以上超市31家；连锁店铺总数达4000余个。
5、大型社区引入超市作为小区配套许多大规模社区都配备了园区内的大型超市。华锐塔湾欣城签约家乐福；尚品天城签约乐购；家乐福、百利家居进驻盛华苑；铜锣湾百货进驻力天江南春城。住宅大盘带动超市数量的激增。
